伴隨著城市化率不斷提高，新建樓盤鱗次櫛比，與之相伴而生的物業(yè)糾紛“城市病”在大中城市日益凸顯，其中因矛盾糾紛無法調(diào)和而訴至法院的案件更呈增長態(tài)勢。僅2016年，江蘇省南京市兩級法院受理各類物業(yè)糾紛達(dá)12680件，較2015年增長29%，是2012年5941件的2.13倍。愈演愈烈的物業(yè)糾紛加劇了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的矛盾，影響了社區(qū)和諧。合力診治“城市病”，已成為當(dāng)下城市管理的新課題。
物業(yè)糾紛成為重要民生案件類型
“托樂嘉小區(qū)有7000多戶業(yè)主，其中5000余戶欠交物業(yè)費(fèi)，愛濤物業(yè)‘撤場’后將欠交業(yè)主訴訟至法院，開始每周都起訴30件案件，至今立案的已達(dá)246件�！苯K省南京市江寧區(qū)人民法院速裁調(diào)解中心法官趙俊馳介紹，2016年，江寧區(qū)至少有14個(gè)小區(qū)因物業(yè)公司“撤場”，把矛盾最終交給法院，但由于法院審理中常常遇到送達(dá)難、查清事實(shí)難等問題，加之物業(yè)糾紛往往具有反復(fù)性、周期性特點(diǎn)，給法院妥善處理物業(yè)糾紛帶來了各種現(xiàn)實(shí)障礙。
2017年4月，南京市中級人民法院民四庭專門組織力量對全市法院物業(yè)糾紛案件審理情況進(jìn)行了詳細(xì)梳理，形成了近8000字的報(bào)告，針對物業(yè)糾紛案件基本情況、主要類型和特點(diǎn)、相關(guān)對策建議進(jìn)行了階段性總結(jié)。
“我們在審理中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)糾紛案件數(shù)量迅速增加，新矛盾、新問題不斷出現(xiàn)，物業(yè)糾紛案件漸漸成為重要的民生案件類型�！蹦暇┲性好袼耐ネラL王勁松認(rèn)為，伴隨著物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，相關(guān)法律法規(guī)對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)一步規(guī)范，相關(guān)主體通過司法途徑解決物業(yè)管理活動矛盾糾紛的意識不斷增強(qiáng)。
報(bào)告顯示，物業(yè)公司追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤水電費(fèi)、車位管理費(fèi)等案件占全部案件數(shù)量的99%以上，且呈現(xiàn)標(biāo)的額小、批量案件多的特點(diǎn)，超萬元的案件不足10%，而最多一批案件被訴業(yè)主人數(shù)達(dá)500余名，法院大多通過適用小額速裁程序，77%左右案件通過調(diào)解或撤訴方式結(jié)案。
“雖然標(biāo)的額較小，卻極易引發(fā)糾紛。”南京中院民四庭法官馬帥介紹，在起訴到法院之前，大多數(shù)“撤場”小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司間出現(xiàn)過沖突，導(dǎo)致拒交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，很多業(yè)主抱團(tuán)參加訴訟，審理難度大。
物業(yè)糾紛涵蓋五大類型
南京中院民四庭的報(bào)告就物業(yè)糾紛案件類型進(jìn)行分析，歸類為五大類型，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討物業(yè)費(fèi)糾紛；業(yè)主財(cái)物、人身受損要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)損害賠償責(zé)任案件；與業(yè)主自治管理相關(guān)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)案件；物業(yè)移交產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主委員會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間有關(guān)公共配套設(shè)施的權(quán)屬糾紛。
“物業(yè)費(fèi)糾紛占其中絕大部分，或多或少與物業(yè)公司服務(wù)瑕疵存在關(guān)聯(lián)�！蓖鮿潘煞治稣f，業(yè)主抗辯理由大多集中在公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、公共衛(wèi)生、物業(yè)企業(yè)未盡建筑物維修義務(wù)、未有效制止小區(qū)違建、群租現(xiàn)象，還涉及物業(yè)公司未依法依規(guī)公開收支賬目、物業(yè)公司侵占小區(qū)公共場地或小區(qū)公共設(shè)施牟利以及個(gè)別業(yè)主遭遇失竊等人身財(cái)產(chǎn)受損害問題等。
記者了解到，隨著業(yè)主維權(quán)意識不斷增強(qiáng)，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡相應(yīng)義務(wù)為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其人身、財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任的案件逐漸增多。按照糾紛發(fā)生區(qū)域范圍不同，這類案件又可分為在物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域遭受侵害(如車輛停放在小區(qū)車位或車庫被損害、盜竊)以及在物業(yè)小區(qū)專有部位遭受侵害(如家中財(cái)物被盜、發(fā)生入室殺人、搶劫事件等)。
一旦小區(qū)發(fā)生類似嚴(yán)重?fù)p害賠償糾紛，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾則較為尖銳。
“大部分物業(yè)糾紛存在舉證難問題，法院只能著重就侵害的事實(shí)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯(cuò)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為與業(yè)主損害之間是否具備因果關(guān)系等加以審查。”馬帥解釋說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到“合理限度范圍內(nèi)”的安全保障義務(wù)即為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在過錯(cuò)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的比例。
涉業(yè)主知情權(quán)和撤銷權(quán)案件增幅較大
報(bào)告顯示，2016年南京兩級法院受理與業(yè)主自治管理相關(guān)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)案件數(shù)量達(dá)70件，同比增長56%。
“一方面說明業(yè)主通過司法途徑維護(hù)自身權(quán)益的意識在增加，同時(shí)也暴露出業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主知情權(quán)不夠重視，還沒有建立自覺自律的意識。”王勁松說，從業(yè)主要求撤銷的決議內(nèi)容來看，主要包括選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議、選聘業(yè)委會委員的決議、調(diào)整物業(yè)服務(wù)價(jià)格的決議、有關(guān)小區(qū)管理(如停車管理)等方案的決議等。其中，前兩項(xiàng)占較大比例，集中反映了物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤換及業(yè)主委員會換屆工作中引發(fā)的矛盾。
業(yè)主知情權(quán)案件主要為業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會公示小區(qū)共有部分的使用和收益情況、車位車庫的處分情況、物業(yè)費(fèi)收支情況、業(yè)委會賬目、業(yè)委會決定及會議記錄等。法院遵循充分保障業(yè)主的知情權(quán)的原則，依據(jù)法律規(guī)定、小區(qū)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等約定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)予公開的內(nèi)容、范圍等作出認(rèn)定。
物業(yè)管理亟待加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)
記者了解到，類似“撤場”物業(yè)企業(yè)“賴著不走”的糾紛，頻頻出現(xiàn)在大中城市物業(yè)糾紛中，其中凸顯了物業(yè)管理行業(yè)自律的缺乏、物業(yè)管理部門管理手段缺失的短板。
實(shí)際上，相關(guān)法律法規(guī)對此規(guī)定不可謂不全面�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作�！督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》也對物業(yè)交接的具體內(nèi)容和要求作了進(jìn)一步的規(guī)定。
2016年7月1日起施行的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，詳細(xì)明確了市、區(qū)、街道(鎮(zhèn))三級物業(yè)管理部門職責(zé)。其中要求建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對包括在物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，在撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的物業(yè)企業(yè)定性為嚴(yán)重失信行為，明確兩年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目，在失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明。
然而，記者卻了解到，基于行業(yè)管理的“慣性”，相關(guān)地方性法規(guī)的落實(shí)情況不盡如人意。
2016年10月底，江寧區(qū)東山街道金陵天成小區(qū)物業(yè)公司合同到期，業(yè)委會召開業(yè)主大會重新選聘了另一家物業(yè)公司，引發(fā)老物業(yè)錦江物業(yè)公司負(fù)責(zé)人不滿，其間該負(fù)責(zé)人帶人將業(yè)委會委員一輛汽車砸個(gè)稀爛，案件很快破獲，相關(guān)人員被判刑。
物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾進(jìn)一步激化后，雖然業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會與新公司簽訂合同，但錦江物業(yè)公司卻堅(jiān)決不撤出。2017年2月27日，業(yè)委會將錦江物業(yè)公司告上法庭。相關(guān)案件在法院還沒有裁決情況下，2017年5月3日晚，該小區(qū)業(yè)委會一名負(fù)責(zé)人在途經(jīng)物業(yè)公司門口時(shí)被打傷，案件尚在處理中，錦江物業(yè)公司在合同到期半年多后卻依然管理著該小區(qū)。
來源：人民法院報(bào) 責(zé)任編輯：王賢臻
