正義網(wǎng)北京8月3日電(見(jiàn)習(xí)記者 單鴿)業(yè)主是否能以物業(yè)提供服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由拒繳納物業(yè)費(fèi)?業(yè)主委員會(huì)的知情權(quán)有哪些?業(yè)主又該如何維權(quán)?北京市第一中級(jí)人民法院8月2日發(fā)布的《涉物業(yè)糾紛審判白皮書(shū)》,對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)解答。
業(yè)主是否能以服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由拒繳物業(yè)費(fèi)?
《涉物業(yè)糾紛審判白皮書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱白皮書(shū))中的典型案例顯示,在國(guó)投文化公司以欠付物業(yè)費(fèi)為由將中海投公司起訴到了法院,要求中海投公司支付欠繳的物業(yè)管理費(fèi)330萬(wàn)元。中海投公司認(rèn)為,國(guó)投文化公司提供的物業(yè)服務(wù)沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),因此拒絕支付物業(yè)費(fèi)。經(jīng)過(guò)審理,一、二審法院均未支持中海投公司的答辯理由,判決其支付物業(yè)費(fèi)。
“此案如此判決,是我們考慮到了物業(yè)服務(wù)具有整體性和不可分割性,涉及全體業(yè)主和整個(gè)社區(qū)的公共利益�！北本┦械谝恢屑�(jí)人民法院的法官解釋說(shuō),物業(yè)企業(yè)所提供的很多物業(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主的,如果因?yàn)橹皇谴嬖谖⑿¤Υ没蚨嗍樟松僭S不合理的費(fèi)用,業(yè)主便拒絕繳納全部物業(yè)費(fèi),這樣的做法有悖于利益平衡原則。
現(xiàn)實(shí)生活中,如果個(gè)別業(yè)主不按時(shí)繳納費(fèi)用,物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)費(fèi)緊張而降低了服務(wù)質(zhì)量,服務(wù)質(zhì)量下降又使得業(yè)主心生不滿拒絕繳費(fèi)。如此一來(lái),就會(huì)形成惡性循環(huán),愈加不利于社區(qū)的安定。
“物業(yè)費(fèi)糾紛目前仍然是涉物業(yè)糾紛的主要類型,而物業(yè)費(fèi)的支付以及抗辯權(quán)的行使,歸根結(jié)底,就是物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題�！狈ü俦硎�。
記者了解到,目前實(shí)務(wù)中存在著“兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”相分離的現(xiàn)象。當(dāng)物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)時(shí),一般只涉及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),幾乎不涉及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)如今的司法審判實(shí)踐中,存在的一個(gè)缺陷就是缺乏與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的準(zhǔn)確、精細(xì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)�！耙虼�,很難衡量?jī)烧咧g的利益關(guān)系�！狈ü僬f(shuō),“其實(shí)我們也在建議相關(guān)職能部門對(duì)標(biāo)準(zhǔn)做一個(gè)立法上的規(guī)定。”
而為了盡量減少因標(biāo)準(zhǔn)缺失帶來(lái)的不便,從司法審判角度來(lái)說(shuō),法院一般會(huì)要求物業(yè)企業(yè)就其具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主盡到說(shuō)明、告知的義務(wù),而業(yè)主如果認(rèn)為服務(wù)不達(dá)標(biāo),要說(shuō)明不達(dá)標(biāo)的具體情形。
“特別需要明確的是,不能因?yàn)橹灰飿I(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo),就應(yīng)當(dāng)酌減物來(lái)費(fèi)�！狈ü僬J(rèn)為,酌減物業(yè)費(fèi)不過(guò)是企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的一種形式。如果只要物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)就酌減物業(yè)費(fèi),實(shí)際操作中就容易誘使業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)�！八�,審判實(shí)踐中也需要區(qū)分物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的情節(jié)輕重,作具體的處理�！�
業(yè)主委員會(huì)是否具有原告資格?
北京市昌平區(qū)一小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)與某物業(yè)企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》,約定由該物業(yè)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。該物業(yè)企業(yè)就小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行了說(shuō)明,并按規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行了公示。后來(lái),業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟,要求物業(yè)公司公布包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、對(duì)外廣告合同等在內(nèi)的各項(xiàng)資料。
法院審理后認(rèn)為,物業(yè)企業(yè)就小區(qū)內(nèi)裝修費(fèi)、供暖服務(wù)收費(fèi)及供暖維修情況進(jìn)行了說(shuō)明,并對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行了公示,應(yīng)視為物業(yè)企業(yè)已經(jīng)履行了公示義務(wù)。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)要求的公示文件,因物業(yè)企業(yè)否認(rèn)持有上述文件,在缺乏證據(jù)佐證的情況下,法院無(wú)法支持業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。最終法院一、二審判決均駁回了業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
“業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主為公共利益提起訴訟,法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。涉及業(yè)主公共利益的信息資料,業(yè)主委員會(huì)主張要求公開(kāi)、查閱的,法院也應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許�！狈ü俑嬖V記者,“但是,物業(yè)企業(yè)對(duì)相關(guān)信息負(fù)有披露義務(wù)并非毫無(wú)限制,物業(yè)企業(yè)僅對(duì)涉及業(yè)主合法權(quán)益有關(guān)的信息負(fù)有披露義務(wù)。
“業(yè)主委員會(huì)不具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn),無(wú)法自行承擔(dān)民事責(zé)任。其實(shí),在我國(guó)的立法中對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位,采取了較為模糊的態(tài)度�！狈ü俳榻B說(shuō)。
但是,在司法實(shí)踐中,如果業(yè)主委員會(huì)具備合法的手續(xù)和授權(quán),對(duì)于特定的事項(xiàng)也具有原告的資格和訴訟地位。這主要是是因?yàn)楫?dāng)業(yè)主的公共權(quán)益受到侵害時(shí),需要一個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)代表全體業(yè)主形式訴訟權(quán)利,業(yè)主委員會(huì)就承擔(dān)了這樣一個(gè)角色。
“賦予業(yè)主委員會(huì)訴權(quán),可以提高糾紛解決的效率和效益,防止業(yè)主以相同的訴訟請(qǐng)求和理由起訴,既避免群體糾紛,也節(jié)約了司法資源。”法官表示。
業(yè)主面對(duì)糾紛如何維權(quán)?
白皮書(shū)顯示, 2013年至2017年6月,一中院共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件,其中2013年362件,2014年217件,2015年345件,2016年294件,2017年截止到6月30日已受理155件。
白皮書(shū)認(rèn)為,涉物業(yè)糾紛多發(fā),不僅在于立法上的不完善以及司法上對(duì)于部分法律適用問(wèn)題存在著爭(zhēng)議,社會(huì)層面的諸多問(wèn)題也對(duì)其發(fā)出了挑戰(zhàn)。
一方面,我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)的社會(huì)意識(shí)不強(qiáng),“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格機(jī)制還未完全形成;另一方面,物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入也缺乏科學(xué)性,有關(guān)房屋政策的調(diào)整也導(dǎo)致了涉物業(yè)糾紛處理的困難。面對(duì)如此困境,各方要如何應(yīng)對(duì)?
回歸到我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)行的法律法規(guī),記者注意到,其實(shí)具體的規(guī)定并沒(méi)有有效的契合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,可操作性也不強(qiáng),關(guān)于業(yè)主自治管理的條款多為原則性條款,強(qiáng)制性的規(guī)范偏多�！拔飿I(yè)管理的法律法規(guī)在很大程度上依附于物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,沒(méi)有解決業(yè)主自治管理中的具體問(wèn)題�！狈ü俳ㄗh,政府相關(guān)管理部門進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)研,逐步予以完善。
而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),要想可持續(xù)發(fā)展必須依靠商業(yè)信譽(yù)和實(shí)力,依照約定履行合同的義務(wù)。因此,法官建議,物業(yè)企業(yè)也要明確,其本身是為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè),而非管理企業(yè)。對(duì)于欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,物業(yè)企業(yè)應(yīng)避免采取斷水、斷電等措施,避免把矛盾激化。
“業(yè)主在面對(duì)糾紛時(shí),也要強(qiáng)化自身的法律和證據(jù)意識(shí)�！狈ü俳ㄗh道,例如,在房屋保質(zhì)期內(nèi)注意對(duì)房屋問(wèn)題的保修留存相關(guān)書(shū)證以及視聽(tīng)資料等證據(jù),及時(shí)通過(guò)物業(yè)企業(yè)尋找開(kāi)發(fā)商在質(zhì)保期內(nèi)得到妥善的維修,并可以嘗試通過(guò)政府相關(guān)部門介入,尋求第三方進(jìn)行相關(guān)鑒定。
依法成立業(yè)主委員會(huì),發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,將業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害問(wèn)題盡量在合同中作特別約定,也是業(yè)主保護(hù)自身的途徑。
來(lái)源：正義網(wǎng) 責(zé)任編輯：王蓉
