職工食堂開進(jìn)小區(qū) 居民不滿訴至法院 - 法官：住宅改商用需經(jīng)利害關(guān)系方同意

本來，這是個(gè)滿是綠化的小區(qū)，有著安靜愜意的居住環(huán)境，可有一天居民樓里竟然開了一家銀行職工食堂，突然增多的進(jìn)出人員和飄散出來的油煙味，給臺(tái)州仙居百合家園15幢的住戶們帶來了許多不便。在多次與將房屋出租給銀行的戶主王某溝通無效后，10名業(yè)主共同將王某告上法院。

百合家園是仙居中高檔小區(qū)。為維護(hù)小區(qū)環(huán)境，2011年10月23日，小區(qū)業(yè)主共同簽訂了《百合家園公共契約》，明確規(guī)定：住宅單元及陽臺(tái)不得做寫字樓、貨倉、工廠或其他商業(yè)用途，小區(qū)內(nèi)不能開棋牌室、歌舞廳、飲食店、洗頭房等。

2012年11月，百合家園15幢的住戶們發(fā)現(xiàn)，一直無人居住的901、902室突然開始裝修。到了當(dāng)年12月3日，大家發(fā)現(xiàn)凌晨三點(diǎn)多這兩套房子就傳出了剁菜的聲音，早飯時(shí)間還有許多穿著銀行制服的工作人員進(jìn)出。原來，業(yè)主王某將自己閑置的兩套房子租給了小區(qū)門口的銀行當(dāng)作職工食堂。隨著職工的頻繁進(jìn)出和每天清晨的做飯聲，住戶們覺得自己的生活受到了干擾，很是不滿。

2016年11月14日，百合家園15幢的10名業(yè)主以相鄰關(guān)系糾紛將王某起訴到了仙居法院。收案后，承辦法官考慮到原、被告雙方系鄰里關(guān)系，為了讓雙方矛盾能夠妥善解決，多次與銀行、原告、被告分別進(jìn)行溝通。

經(jīng)過一個(gè)多星期的調(diào)解，三方最終達(dá)成協(xié)議：王某與銀行的租約履行至2018年12月2日，到期后即刻搬離；由銀行補(bǔ)償本幢業(yè)主電梯使用費(fèi)6000元。2017年3月27日，電梯使用費(fèi)執(zhí)行完畢。

法官說法：

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第77條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。該案中，王某將住宅改為商用房屋，其未舉證證明該行為得到有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

另外，需要注意“有利害關(guān)系業(yè)主同意”的“同意”形式。在日常生活中，人們通常所講的同意，可能也包括口頭形式，但此處的“同意”應(yīng)當(dāng)是一種明示的意思表示，不同于默示，即業(yè)主要將住宅變?yōu)樯虡I(yè)用房等經(jīng)營性用房之前，一般情況下，應(yīng)征得有利害關(guān)系業(yè)主的書面同意方可。

來源：浙江法制報(bào)  作者: 通訊員 林銘煒  編輯：徐曉