一套房屋牽涉多方 誰是“真房主”？

原標(biāo)題：一套房屋涉多方 法院執(zhí)行解困局

按照房主要求，一次性打款支付三年房租后，卻發(fā)現(xiàn)時(shí)不時(shí)有人來要賬并干擾正常經(jīng)營，而聯(lián)系房主時(shí)對方卻不知所蹤，直到法官找上門后才知房主因欠巨額債務(wù)“跑路”，自己承租的這套價(jià)值3000多萬元的營業(yè)房已歸銀行所有……銀川一家餐飲企業(yè)的老板馬女士遭遇了這樣的煩心事。10月28日，記者跟隨寧夏銀川市中院執(zhí)行法官前往現(xiàn)場交付執(zhí)行時(shí)獲悉其中詳情。法官也借馬女士的遭遇提醒廣大市民，在承租房屋時(shí)要對房屋所有權(quán)人有所了解，并提前做一些風(fēng)險(xiǎn)化解措施。

房主收210萬租金后“失蹤”

2010年，馬女士看上了一套位于銀川市賀蘭縣天鵝湖小鎮(zhèn)小區(qū)內(nèi)土地使用面積約9000多平方米的營業(yè)房，與房主簽訂了為期18年的租賃合同，后馬女士花費(fèi)1000多萬元對營業(yè)房進(jìn)行了裝修并經(jīng)營餐飲。2015年8月12日，房主游某向馬女士提出，希望她一次性支付接下來三年的房租，截至2019年3月31日共計(jì)210萬元，馬女士答應(yīng)了對方的要求，并一次性將210萬元付給了對方。

不料，從2016年1月起，陸陸續(xù)續(xù)就有人到餐廳要賬，聲稱游某欠了他們的錢，并以堵車、當(dāng)著客人面要賬等形式干擾餐廳正常經(jīng)營，使餐廳生意受到很大影響。而馬女士在多次聯(lián)系游某后卻發(fā)現(xiàn)對方已不知所蹤。直到銀川市中院執(zhí)行法官找上門后，她才知道，游某因欠巨額債務(wù)“跑路”，其名下這套價(jià)值3000多萬元的營業(yè)房被法院在網(wǎng)絡(luò)司法平臺拍賣、變賣后因無人報(bào)名而流拍，已經(jīng)被法院裁定以物抵債歸銀行所有。

銀行勝訴后法院強(qiáng)制交付

2016年5月，銀行向法院提起訴訟。當(dāng)年8月，銀川市中院作出判決：某汽車銷售公司償還寧夏銀行利民支行借款本金3000萬元、利息224.7萬元（利息暫計(jì)算至2016年5月23日）及2016年5月24日至判決確定給付之日止的利息；游某對上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償；如某汽車銷售公司未能按第一項(xiàng)履行還款義務(wù)，寧夏銀行利民支行可以對游某與朱某共有的天鵝湖小鎮(zhèn)湖心島南樓、北樓、西樓的房屋及德勝工業(yè)園區(qū)虹橋路西側(cè)（湖心島）的土地使用權(quán)，折價(jià)或者以拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

交付過程遇阻法院現(xiàn)場協(xié)調(diào)

此后，某汽車銷售公司、游某、朱某并未履行生效法律文書確定的還款義務(wù)，銀行向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，法院對抵押的房產(chǎn)和土地進(jìn)行評估、拍賣，后因無人競買而流拍。2018年7月，寧夏銀行申請以物抵債，銀川市中院協(xié)助寧夏銀行辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但是在交付過程中，執(zhí)行法官發(fā)現(xiàn)原房屋所有權(quán)人游某與房屋承租人馬女士在2010年簽訂了一份長期租賃合同。由于目前房屋空置，承租人馬女士尚欠付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司因此出面阻攔申請人寧夏銀行實(shí)際控制房屋。因房屋交付涉及法律主體較多，法律關(guān)系復(fù)雜，執(zhí)行工作陷入僵局。為此，銀川市中院執(zhí)行局決定強(qiáng)制交付。10月28日，三位寧夏人大代表及多家新聞媒體跟隨銀川中院執(zhí)行法官前往執(zhí)行現(xiàn)場，見證執(zhí)行。

在強(qiáng)制執(zhí)行前，執(zhí)行人員再次召集關(guān)聯(lián)各方溝通協(xié)調(diào)，聽取意見，做好釋法析理工作。明確告知承租人和申請人寧夏銀行“買賣不破租賃”，馬女士與原房屋所有權(quán)人簽訂的租賃合同對新的房屋所有權(quán)人寧夏銀行繼續(xù)有效，但是作為承租人要積極履行繳納租金的義務(wù)，否則作為房屋所有權(quán)人的寧夏銀行享有合同解除權(quán)，并告知馬女士物業(yè)費(fèi)系在使用過程中產(chǎn)生，應(yīng)由房屋實(shí)際使用人承擔(dān)。

最后，經(jīng)過執(zhí)行法官的多方調(diào)解，無論是現(xiàn)任房產(chǎn)所有人，還是案外人馬女士和物業(yè)公司，都達(dá)成了一致并簽訂相關(guān)協(xié)議。（記者 王若英 實(shí)習(xí)生 胡彧）


來源：新消息報(bào)  責(zé)任編輯：黃海英