馬強(qiáng)夫婦奮斗多年，一直想在青海省西寧市區(qū)購置一套屬于自己的房子。為此一家人四處看房，2018年6月，終于在青海省西寧市城東區(qū)某小區(qū)選中了一套90多平方米的房子，地段、房型、價(jià)格都讓馬強(qiáng)夫妻很滿意�？删驮隈R強(qiáng)夫婦和西寧某房產(chǎn)公司簽訂好商品房預(yù)售合同，交完首付款不久，某房產(chǎn)公司拒收購房余款，并將馬強(qiáng)夫婦告上了法庭，請(qǐng)求解除合同。為此，馬強(qiáng)夫婦反訴某房產(chǎn)公司——
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案起緣由
某房產(chǎn)公司拒收尾款要求解除合同
馬強(qiáng)和馬麗婚后一直和公婆一起生活，兩人都希望能擁有真正屬于自己的房子。尤其當(dāng)馬麗懷孕后，她一直憧憬著如何把自己的家布置得溫馨舒適迎接寶寶。
2018年6月，有親戚告訴馬強(qiáng)，西寧市城東區(qū)某小區(qū)還有幾套空房。馬強(qiáng)和馬麗看完后覺得滿意并決定購買。
6月22日，馬強(qiáng)夫婦與某房產(chǎn)公司簽訂了《西寧市商品房預(yù)售合同》（以下簡稱《預(yù)售合同》）及《補(bǔ)充協(xié)議》。雙方約定馬強(qiáng)夫婦支付首付款144945元，剩余房款45萬元在2018年8月30日前付清，某房產(chǎn)公司即向馬強(qiáng)交付該商品房。
按照雙方約定，馬強(qiáng)于2018年6月25日前分三次向某房產(chǎn)公司支付了144945元首付款，其余的尾款馬強(qiáng)想通過銀行貸款支付。6月28日，馬強(qiáng)將貸款資料準(zhǔn)備齊全后交給某房產(chǎn)公司相關(guān)人員審核。幾天之后，某房產(chǎn)公司工作人員口頭回復(fù)，由于馬強(qiáng)征信出現(xiàn)問題，無法辦理貸款，但可以用現(xiàn)金一次性支付剩余房款。
等到馬強(qiáng)一家人籌齊尾款。正好趕上馬麗臨盆，她便委托母親馬梅花去某房產(chǎn)公司處代交房屋尾款，但不知何故某房產(chǎn)公司拒收45萬元的尾款。9月27日，馬強(qiáng)委托岳母馬梅花與某房產(chǎn)公司的法定代表人溝通，但某房產(chǎn)公司依舊拒絕收取剩余房款。
明明已經(jīng)簽了《預(yù)售合同》，交了首付，某房產(chǎn)公司卻拒收尾款。不久，馬強(qiáng)收到了某房產(chǎn)公司終止合同的通知。內(nèi)容大致為“馬強(qiáng)無法辦理銀行貸款手續(xù)付清購房尾款，本公司正式通知馬強(qiáng)、馬麗終止履行合同，解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》，并要求馬強(qiáng)、馬麗協(xié)助辦理撤銷涉案房屋的預(yù)售登記�！�
馬強(qiáng)夫妻不認(rèn)可對(duì)方通知里的內(nèi)容，認(rèn)為是某房產(chǎn)公司拒絕收取自己交付的剩余房款，阻止自己履行合同義務(wù)，要求繼續(xù)履行合同。
對(duì)簿公堂
反訴某房產(chǎn)公司履行合同
某房產(chǎn)公司見馬強(qiáng)堅(jiān)持要求其繼續(xù)履行合同，一紙?jiān)V狀將馬強(qiáng)夫婦告上了法庭。今年3月27日，西寧市城東區(qū)人民法院開庭審理了此案。
開庭之前，馬強(qiáng)夫婦向法庭提交了《民事反訴狀》，請(qǐng)求法庭依法判令某房產(chǎn)公司繼續(xù)履行2018年6月22日簽訂的《預(yù)售合同》，接受馬強(qiáng)夫婦的一次性交付剩余購房款45萬元，并向兩人交付房屋。
庭審時(shí)，原告某房產(chǎn)公司在法庭上稱，雙方在簽訂合同后，馬強(qiáng)夫婦未在約定的時(shí)間內(nèi)辦理貸款手續(xù)，付清房款，經(jīng)多次催問，兩人均置之不理。無奈之下，于2018年10月19日，依據(jù)雙方簽訂的合同向馬強(qiáng)夫婦發(fā)出通知，明確告知兩人解除雙方之間簽訂的《預(yù)售合同》。但馬強(qiáng)夫婦拒不協(xié)助本公司辦理撤銷房屋預(yù)售登記手續(xù)，嚴(yán)重侵害了公司的合法權(quán)益。
馬強(qiáng)的辯護(hù)律師在法庭上稱，某房產(chǎn)公司訴求不明確，根據(jù)雙方簽訂的《預(yù)售合同》相關(guān)規(guī)定，雙方對(duì)“預(yù)售合同備案登記”與“房屋登記”作了約定。首先，馬強(qiáng)夫婦還未做房屋登記，其客觀事實(shí)不存在�！额A(yù)售合同》備案登記雖已辦理，但依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，《預(yù)售合同》備案登記應(yīng)屬行政法律關(guān)系調(diào)整范圍，不屬于民事訴訟管轄范圍。其次，某房產(chǎn)公司發(fā)出的解除《預(yù)售合同》通知不能成立。從通知的內(nèi)容上看，某房產(chǎn)公司通知馬強(qiáng)夫婦“終止合同履行”并“解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》”，這份通知具體是終止合同的通知，還是解除合同通知不明確。
從通知的依據(jù)上看，某房產(chǎn)公司發(fā)出解除《預(yù)售合同》通知無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。首先，事實(shí)依據(jù)為雙方簽訂的《預(yù)售合同》約定，由于買受人因個(gè)人原因無法辦理貸款或要求退房的，出賣人有權(quán)終止合同，合同中強(qiáng)調(diào)的是終止合同并非解除合同，且貸款無法辦理只是雙方約定合同終止的情形之一，并非約定解除合同的條件。其次，某房產(chǎn)公司發(fā)出解除《預(yù)售合同》通知，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第93條第2款約定解除條款行使解除權(quán)，合同中從未有過約定解除合同的條款，其法律適用錯(cuò)誤。最后，當(dāng)對(duì)方得知無法辦理貸款，買受人愿意一次性支付剩余房款，并未出現(xiàn)房屋預(yù)售合同不能履行的情形。
法槌落定
反訴成功要回房子
城東區(qū)法院經(jīng)梳理案情后認(rèn)為，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，雙方在簽訂的購房合同中未明確約定解除合同的條件，某房產(chǎn)公司向馬強(qiáng)夫婦寄送解除合同通知的行為并不符合法律規(guī)定的以通知方式解除合同的條件，不予采信。故對(duì)某房產(chǎn)公司以此要求馬強(qiáng)夫婦協(xié)助辦理撤銷涉案房屋預(yù)售登記的訴訟請(qǐng)求不予支持；根據(jù)庭審查明的事實(shí)，馬強(qiáng)在得知無法辦理貸款后，向某房產(chǎn)公司提出了一次性支付剩余房款的意見，雙方的合同目的并非不能實(shí)現(xiàn)�，F(xiàn)涉案房屋已辦理預(yù)售登記，為保障交易安全，減少合同當(dāng)事人的損失，合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)的，就不應(yīng)當(dāng)采用解除合同的方式來解決合同的爭議。因此，雙方之間的合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，馬強(qiáng)夫婦要求某房產(chǎn)公司收取剩余房款，并交付房屋的主張合理，應(yīng)予支持；馬強(qiáng)夫婦作為房屋買受人，在簽訂合同時(shí)對(duì)貸款能否辦理未盡到審慎注意義務(wù)，在得知貸款無法辦理后，亦未采取積極措施與原告協(xié)商，致使糾紛發(fā)生，因此，本案受理費(fèi)、反訴費(fèi)，應(yīng)由被告馬強(qiáng)夫婦承擔(dān)。
今年4月24日，城東區(qū)法院作出民事判決，某房產(chǎn)公司與馬強(qiáng)、馬麗就購買房屋簽訂的《預(yù)售合同》繼續(xù)履行；馬強(qiáng)、馬麗于本判決生效后立即向某房產(chǎn)公司給付剩余房款45萬元；某房產(chǎn)公司在收到上述房款后5日內(nèi)向馬強(qiáng)、馬麗交付房屋；駁回某房產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求；駁回馬強(qiáng)、馬麗的其他反訴請(qǐng)求。
某房產(chǎn)公司不服判決，向西寧市中級(jí)人民法院提起了上訴。6月5日，西寧市中院受理了此案。7月2日，西寧市中院經(jīng)過開庭審理，認(rèn)為一審判決結(jié)果并無不當(dāng)，駁回上訴，維持原判。
（文中人名為化名）
來源：青海法制報(bào) 責(zé)任編輯：付靜宜
