業(yè)主對物業(yè)服務不滿拒交物業(yè)費被訴后敗訴
業(yè)內專家認為亟需建立第三方物業(yè)服務評估制度
□法眼觀察
□法制網(wǎng)記者 陳磊
業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，應該選擇怎樣的糾紛解決方式?
湖南省新邵縣某小區(qū)多名業(yè)主的選擇是，拒絕交納物業(yè)費，但物業(yè)公司訴至法院后，法院近日作出判決，由欠費業(yè)主交納物業(yè)費。
2014年，石某等人在新邵某小區(qū)購買了商品房，并與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務協(xié)議》，約定了物業(yè)服務價格和違約金。
此后，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)管理服務，但石某等業(yè)主因不滿物業(yè)服務拒絕交納物業(yè)費。物業(yè)公司多次催要無果后，訴至法院，請求法院判決欠費業(yè)主交納物業(yè)費及違約金。
法院經(jīng)審理認為，石某等業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務費，事實清楚。
近日，法院作出一審判決，支持了物業(yè)公司的訴請。
在全國各地，業(yè)主因為對物業(yè)服務不滿意而拒絕交納物業(yè)費的案例并不少。
在重慶市，渝北區(qū)法院自2017年1月至7月共受理物業(yè)服務合同糾紛案件2362件，超九成案件為物業(yè)索要物業(yè)費。從已審結的案件來看，業(yè)主拒交物業(yè)服務費的主要原因之一，就是物業(yè)服務不到位、物業(yè)服務質量存在瑕疵，
在北京市，自2012年至2016年，北京市二中院審結此類案件1399件，其中，因業(yè)主逾期不交物業(yè)費致物業(yè)索要物業(yè)費引發(fā)的糾紛占全部案件的九成以上。
中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓告訴《法制日報》記者，根據(jù)物業(yè)服務協(xié)議，物業(yè)費是一個法律關系清晰的債務關系。業(yè)主以物業(yè)公司未能提供滿意的物業(yè)服務為由拒交物業(yè)費，需舉證因物業(yè)公司過錯而給業(yè)主造成人身和財產(chǎn)損失，否則一旦物業(yè)公司訴至法院，業(yè)主在很大程度上會敗訴。
在北京市海淀區(qū)和諧社區(qū)發(fā)展中心研究員黃傳煒看來，業(yè)主與物業(yè)公司關于物業(yè)服務質量糾紛，應依法予以解決。業(yè)主針對物業(yè)服務質量的質疑和不滿，首先要基于物業(yè)服務合同約定的服務管理標準，是否符合約定為判斷依據(jù)。
“業(yè)主的維權誤區(qū)，就是以個人感受來判定，這不是物業(yè)合同約定的標準，依法不具有法定效力�！秉S傳煒告訴《法制日報》記者，“依據(jù)物業(yè)服務合同約定，按時交納物業(yè)費是業(yè)主法定義務�！�
此類現(xiàn)象在實踐中頻發(fā)，根源何在?
陳幽泓認為，業(yè)主通過拒交物業(yè)費表達對物業(yè)服務的不滿，背后恰是小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間關系扭曲的體現(xiàn)。在前期物業(yè)合同關系中，是由開發(fā)建設單位與物業(yè)企業(yè)形成物業(yè)合同關系，由于業(yè)主組織大面積缺位，業(yè)主整體與物業(yè)企業(yè)之間沒有直接的物業(yè)合同關系，所以對物業(yè)服務的服務水準和價格水平，業(yè)主難以表達自己的真實意思，也不能行使選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的權利。
在陳幽泓看來，根據(jù)物權法的規(guī)定，與物業(yè)企業(yè)對等的“合同關系”是業(yè)主大會及其代表業(yè)委會，而不是業(yè)主個人面對物業(yè)企業(yè)。
而黃傳煒認為，物業(yè)服務質量的判定，是一個復雜、專業(yè)的內容，不是業(yè)主個人和物業(yè)公司可以判定的。
黃傳煒建議，針對當前物業(yè)管理實際，亟需引入第三方物業(yè)服務質量評估監(jiān)理機制，可以由政府購買社會第三方物業(yè)服務評估監(jiān)理機構的服務，針對轄區(qū)物業(yè)小區(qū)服務進行專業(yè)性評估監(jiān)理，構建公平公正合理的物業(yè)管理新秩序。
“業(yè)主在簽訂物業(yè)服務合同時，也可以在物業(yè)合同中約定，由評估監(jiān)理機構出具的評估報告作為判定依據(jù)，第三方評估監(jiān)理費用，可以從物業(yè)費中支出，也可以從小區(qū)公共收益收入中支出�！秉S傳煒說。
陳幽泓認為，從長遠來看，一方面要限制前期物業(yè)服務合同的期限，另一方面，要盡快成立業(yè)主組織或者通過業(yè)主共同決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)、決定小區(qū)物業(yè)的服務標準、價格、服務方式等，從而結束前期物業(yè)階段，在小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間建立直接合同關系，使二者之間在合同的基礎上行使責權利。
來源：法制網(wǎng) 責任編輯：黃海英
